집 살 때 단독명의 vs 공동명의 : 세금 아끼는 현명한 선택법은?

새집을 구매할 때 단독명의와 공동명의 중 어떤 게 좋을지 고민이신가요? 추가 주택 구매, 양도소득세, 증여, 상속까지 모든 고민을 해결해볼게요.

 

안녕하세요, 최근 새로 집을 사는 분들이 늘어나면서, 단독명의로 할지 공동명의로 할지 고민하는 분들이 많습니다. 사실 명의 선택은 단순히 소유권만의 문제를 넘어 세금과 자산 관리 전략에도 큰 영향을 미치는데요. 공동명의로 하면 세금이 적다는 이야기는 많이 들었지만 정확히 어떤 부분에서 유리한지 모르는 경우가 많죠.

 

이번 글에서는 명의를 어떻게 설정하느냐에 따라 양도소득세, 취득세, 상속세 등에서 어떤 차이가 있는지 알기 쉽게 설명해드리겠습니다. 여러분의 현명한 자산관리를 돕는 핵심 정보, 지금부터 알아보도록 할게요.

 

목차

1. 공동명의가 세금에서 유리한 이유 2. 양도소득세 절세 효과 3. 추가 주택 구매 시 공동명의의 장점 4. 증여와 상속 시 유리한 이유 5. 실제 사례로 보는 절세 효과 6. 공동명의 설정 시 유의할 점

공동명의가 세금에서 유리한 이유

 

집을 살 때 공동명의를 선택하면 여러 가지 세금에서 유리합니다. 특히 양도소득세와 취득세 측면에서 절세 효과를 기대할 수 있죠. 부부 공동명의로 주택을 소유하면 부부가 각각 기본공제를 받을 수 있어 과세표준이 낮아지고, 누진세율 구간도 낮아지기 때문입니다. 또한, 취득세 부담도 장기적으로 보면 공동명의가 더 낮은 편입니다.

양도소득세 절세 효과

 

양도소득세는 부동산을 팔 때 발생한 차익에 대해 과세하는 세금입니다. 공동명의는 차익을 부부가 나누어 가짐으로써 낮은 세율을 적용받게 합니다. 예를 들어, 6억 원에 산 집을 7억 원에 판다고 가정하면 다음과 같이 세금 차이가 발생합니다. 이렇게 공동명의를 선택하면 기본공제를 더 많이 받을 수 있고, 낮은 세율이 적용되어 실제 내야 할 세금이 줄어듭니다.

구분	단독명의	공동명의 (부부 각 50%)
양도차익	1억 원	각 5천만 원
기본공제	250만 원	총 500만 원 (각 250만 원)
과세표준	9,750만 원	각 4,750만 원 (총 9,500만 원)

 

추가 주택 구매 시 공동명의의 장점

 

추후 추가 주택을 구매할 계획이라면 공동명의가 더 유리합니다. 1가구 1주택 비과세 혜택은 주택 가격이 12억 원 이하인 경우 양도세가 면제됩니다. 하지만 두 번째 주택을 구매하면 3년 이내 기존 주택을 처분해야만 비과세 혜택이 유지됩니다. 하지만 3년 이내 처분하지 못할 수도 있죠, 그러면 공동명의로 되어 있는 경우 양도소득세 부담을 나눠 상대적으로 적은 세금을 낼 수 있습니다. 

 

🏘️ 추가 주택 주매시에는 공동명의가 유리
✅ 추가 주택 구매 시 양도세 부담 감소
✅ 부부가 나누어 세율 구간을 낮춤
✅ 비과세 혜택 조건 유지 가능성 증가

증여와 상속 시 유리한 이유

 

부동산을 처음부터 공동명의로 하면 나중에 증여나 상속을 할 때도 세금이 절약됩니다. 단독명의로 취득한 주택을 나중에 배우자에게 증여하려면 추가로 취득세(증여 취득세율 3.5%)를 다시 내야 합니다. 그러나 최초 취득 시 공동명의를 선택하면 추가 취득세 부담 없이, 이후 재산 이전 과정에서 발생하는 세금도 절약할 수 있습니다.

 

특히 배우자 간 증여는 10년마다 최대 6억 원까지 공제가 가능합니다. 이 공제를 공동명의를 통해 미리 활용하면 향후 자녀에게 상속하거나 추가 증여할 때 세금을 효과적으로 관리할 수 있게 됩니다.

실제 사례로 보는 절세 효과

 

실제 예시를 통해 공동명의의 절세 효과를 확인해 보겠습니다. 6억 원짜리 아파트를 단독명의에서 → 공동명의로 바꿀 때  → 배우자에게 50%(3억원)를 증여한다고 가정할 경우 다음과 같은 추가 비용이 발생합니다.

구분	단독명의 후 증여 시	처음부터 공동명의 시
취득세 부담	최초 600만 원 + 추가 1,050만 원 (3억×3.5%)	최초 600만 원(부부 각각 300만 원)
총 부담 세금	단독 600만원 + 증여 1,050만 원 = 총 1,650만원	공동 300만원 + 공동 300만원 = 총 600만 원

 

이처럼 단독명의로 주택을 구입한 후 명의를 변경하면 추가 세금이 크게 발생합니다. 따라서 장기적 관점에서는 최초부터 공동명의로 설정하는 것이 훨씬 경제적입니다.

공동명의 설정 시 유의할 점

 

공동명의가 항상 유리한 것은 아닙니다. 공동명의 설정 전에 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다. 신중히 따져보고 전문가와 상담한 후 최적의 공동명의 비율을 설정하는 것이 중요합니다. 

✅ 부부 간 소득 차이에 따라 명의 비율 조정이 필요

✅ 대출을 받을 경우 소득 기준으로 유리한 명의자 결정 필요

✅ 추후 증여, 상속 계획과 자녀 수 등 가족 구성도 고려

자주 묻는 질문(FAQ)

Q 공동명의는 언제 하는 게 가장 유리한가요?

주택 구입 시 최초 계약 단계부터 공동명의로 설정하는 것이 세금 측면에서 가장 유리합니다.

 

Q 부부 소득이 차이가 클 때도 공동명의가 좋나요?

소득이 적은 배우자에게 지분을 낮게 설정하거나 단독명의로 하는 것이 경우에 따라 더 유리할 수 있습니다. 상황별 판단이 필요합니다. 이 부분은 전문가에게 미리 상담 받으시는 것을 권장합니다.

 

Q 공동명의 비율은 꼭 50대 50이어야 하나요?

아닙니다. 공동명의 비율은 부부간 협의를 통해 자유롭게 설정 가능하며, 소득과 세금 전략에 따라 조정할 수 있습니다. 이 부분은 전문가에게 미리 상담 받으시는 것을 권장합니다.

 

Q 명의를 변경하려면 취득세가 또 드나요?

네, 명의를 추가하거나 변경할 경우, 추가로 취득세(증여 취득세율 3.5%)가 발생합니다.

 

Q 1가구 1주택 비과세는 공동명의일 때 어떻게 적용되나요?

공동명의라도 부부가 함께 1가구로 인정되어 주택가격 12억 이하인 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

공동명의는 단순히 명의를 나누는 것 이상의 절세와 자산관리 효과를 가져옵니다. 양도소득세부터 증여, 상속까지 장기적으로 유리한 측면이 많기 때문에, 처음 집을 구매할 때부터 꼼꼼히 살펴보고 계획을 세우는 것이 중요합니다. 물론 개개인의 소득과 가족 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 전문 세무 상담을 통해 최적의 방식을 찾는 것이 좋겠죠. 이 글이 여러분의 현명한 결정에 조금이나마 도움이 되었기를 바랍니다.