매도인이 다운계약서를 요구하는 이유, 법적 처벌, 불이익, 대응 방법

혹시 매도인이 계약서 가격을 낮추자고 요구한 적 있나요? “세금 좀 줄이려고요”라는 말, 그냥 넘기면 큰일 납니다.

 

안녕하세요, 최근에 집을 사려고 알아보는 중에, 매도인이 실거래가보다 낮은 금액으로 계약서를 쓰자고 하더라고요. 순간 '이거 괜찮은 건가?' 싶었죠. 뭐랄까… 그냥 적당히 넘기면 되는 문제인 줄 알았어요.

 

하지만 자세히 알아보니 이건 단순한 문제가 아니더라고요. 요즘 세무조사가 강화되면서 이런 거래 방식이 큰 리스크가 된다는 걸 깨달았어요. 저처럼 부동산 거래가 처음이신 분들께 꼭 알려드리고 싶어서 이 글을 씁니다.

 

매도인이 다운계약서를 요구하는 진짜 이유

 

처음엔 이해가 안 갔어요. 왜 굳이 계약서에 낮은 금액을 쓰자고 하는 걸까? 알고 보니 대부분 세금 때문이더라고요. 주택을 팔 때 발생하는 양도소득세를 줄이기 위해 실거래가보다 낮은 금액으로 신고하자는 거죠. 이게 바로 다운계약서의 핵심이에요.

 

매도인은 양도차익이 줄어드는 만큼 세금도 줄어들고, 매수인은 취득세도 덜 내게 돼요. 겉보기엔 ‘윈윈’ 같지만, 이건 명백한 불법 탈세 행위입니다.

 

다운계약이 세금에 미치는 영향

세금 항목	정상 거래 시	다운계약 시
양도소득세	거래 차익 기준 과세	축소된 차익 기준 과세
취득세	실제 매수가 기준	신고가 기준 (낮게 부과)

세금이 줄어든다고 좋아할 게 아니에요. 일단 적발되면 추가로 세금을 추징당하고, 가산세와 이자까지 물어야 해요. 나중엔 훨씬 더 손해를 보게 됩니다.

 

적발 시 처벌 수위와 법적 리스크

 

이게 진짜 무서운 부분이에요. 단순히 과태료만 내는 게 아니라 형사처벌까지 갈 수 있어요. 실제 거래 가격과 다른 내용을 허위로 신고하면, 부동산 거래신고법 위반으로 3천만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있고, 형사 고발까지 될 수 있어요.

 

🎯 적발 시 처벌 수위, 법적 리스크
✅ 과소신고 가산세 최대 40%
✅ 세금 추징 + 지연 이자 부담
✅ 부동산 혜택(비과세, 감면) 박탈

 

 

매수자가 놓치기 쉬운 불이익

 

솔직히 말해서, 다운계약서 쓰면 매수인 입장에서도 이득 아닌가? 라고 생각할 수 있어요. 그런데 이게 함정이에요. 취득세가 낮아지는 건 사실이지만, 문제는 나중에 집을 팔 때 발생해요. 매입가가 계약서에 적힌 ‘다운된 금액’이 기준이 되니까, 양도차익이 커져서 세금을 더 많이 내야 하게 되는 거죠.

 

게다가 대출 받을 때도 문제가 생겨요. 시세보다 낮은 계약 금액이 신고되면, 담보인정비율(LTV)에 불리하게 작용해서 원하는 만큼 대출을 못 받을 수도 있어요.

 

실제 사례로 보는 다운계약 처벌

사례	결과
서울 A씨, 2억 원 다운계약	1,200만 원 과태료 + 형사처벌
부산 B씨, 다운계약 후 실거래 조사	세무조사 + 가산세 40% 부과
인천 C씨, 취득세 감면 노리고 다운계약	감면 자격 박탈 + 과세 누락 추징

 

다운계약 요구, 이렇게 대응하세요

 

매도인이 슬쩍 “이렇게 하면 세금 아낄 수 있다”고 제안할 수 있어요. 그럴 때 당황하지 말고, 아래처럼 대응해보세요.

 

🎯 대응 방법
✅ “정상 거래로 진행해야 안심되네요”라고 단호하게 말하기
✅ 공인중개사 통해 녹취나 증거 남기기
✅ 부동산 거래신고센터에 익명 제보 가능

 

 

부동산거래질서교란행위 신고센터 

 

자주 묻는 질문(FAQ)

Q 다운계약서는 법적으로 불법인가요?

네. 실거래가가 아닌 금액을 허위로 작성해 신고하는 것은 부동산 거래신고법 및 조세범처벌법 위반입니다.

 

 

Q 적발되면 어떤 처벌을 받게 되나요?

과태료 3천만 원 이하, 가산세 최대 40%, 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

 

 

Q 매수인도 책임을 지나요?

그렇습니다. 계약 당사자 모두가 책임을 지며, 매수인도 처벌 대상이 됩니다.

 

 

Q 세금 절감이 되면 좋은 거 아닌가요?

단기적으로는 절감될 수 있지만, 적발되면 훨씬 더 큰 비용과 불이익을 감수해야 합니다.

 

 

Q 다운계약 요구를 거절하면 거래가 무산되나요?

그럴 수 있지만, 정직한 거래를 원칙으로 삼아야 장기적으로 손해를 피할 수 있습니다.

 

 

Q 부동산 중개사가 다운계약을 권유하면 어떻게 해야 하나요?

즉시 거절하고, 해당 중개사를 신고하거나 다른 중개사를 이용하세요. 중개사도 처벌 대상이 됩니다.

 

 

 

혹시 지금 다운계약서를 써야 할지 고민 중이셨나요? 그 마음 충분히 이해합니다. 저도 예전엔 그런 제안을 받고 흔들린 적 있었거든요. 하지만, 지금은 단호하게 말할 수 있어요.

 

절대 하지 마세요. 순간의 이익보다 중요한 건 장기적인 안전이에요. 불이익을 피하려면 정직한 거래가 최선입니다. 여러분의 소중한 집, 정당한 방법으로 지키세요.